Das Zweckentfremdungsgesetz gilt bereits in Berlin und Freiburg – ab nächstem Jahr auch in Heidelberg. Durch die Regelung dürfen Wohnungen nicht ausschließlich an Feriengäste vermietet werden. Ist es sinnvoll, Zweckentfremdung gesetzlich zu verbieten?
Laut der Wohnraumbedarfsanalyse Heidelberg 2030 werde die Fertigstellung der Wohnungen in der Bahnstadt und auf den Konversionsflächen den Wohnungsmarkt nur vorübergehend entlasten. Noch vor 2020 sei wieder mit einer erhöhten Anspannung zu rechnen, wenn nicht weiterhin neue Wohnungen angeboten werden könnten.
Bis zum Jahr 2030 besteht ein Wohnungsbedarf von 6200 Wohneinheiten. Zu betonen ist, dass bei dieser Zahl die in der Bahnstadt entstehenden Wohnungen und der Wohnungsbestand auf den Konversionsflächen bereits abgezogen sind und dagegen der für die Unterbringung von Geflüchteten erforderliche Wohnungsbedarf nicht. Daher müssen alle Instrumente zur Schaffung von neuen Wohnungen, aber auch zum Erhalt der bestehenden Wohnungen genutzt werden. Die SPD hat bereits im Herbst 2015 im Gemeinderat beantragt, eine Satzung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen. Durch dieses wird untersagt, regulären Wohnraum zu Ferienwohnungen oder zu Gewerberäumen umzuwandeln.
Zudem wird der sachgrundlose Leerstand von über sechs Monaten verboten. In Baden-Württemberg haben bisher Freiburg, Konstanz, Stuttgart und Tübingen das Verbot erlassen. Übrigens gab es von 1972 bis 2006 ein Landesgesetz, das dem von der grün-roten Landesregierung im Dezember 2013 beschlossenen Gesetz im Wesentlichen entspricht. Während dieses langen Zeitraums galt das Verbot bereits in Heidelberg.
Dieses ist aufgrund des steigenden Angebots von Ferienwohnungen auf Online-Plattformen dringend erforderlich. Es ist inakzeptabel, dass manche Vermietende trotz der Möglichkeit, relativ hohe Mieteinnahmen durch reguläre unbefristete Vermietung zu erhalten, unbedingt durch tageweise Vermietung als Ferienwohnung noch das absolute Maximum an Gewinn aus der Wohnung rausquetschen möchten. Dieses Verhalten erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt und belastet die Allgemeinheit. Der mit einem Verbot verbundene Eingriff in die Eigentumsfreiheit ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes als gerechtfertigt anzusehen. Es ist klar zu stellen, dass Ferienwohnungen, bei denen die bis Ende 2016 erzielten Mieteinnahmen durch die Steuererklärung belegt werden, Bestandsschutz genießen und somit auch in Zukunft rechtmäßig bleiben. Das Verbot gilt erst ab Januar 2017. Außerdem bleiben Formen der Vermietung wie Zwischenmiete oder eine Untermiete von untergeordneten Wohnungsteilen möglich, solange die Wohnung hinsichtlich der Dauer und der Fläche überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.
Teilweise wird kritisiert, dass die Stadt zur Durchsetzung des Verbots auf Hinweise aus der Nachbarschaft angewiesen sei und es sich hierbei um „Denunziantentum“ handele. Dem ist zu widersprechen, da der Staat oftmals Hinweise aus der Bevölkerung braucht, um Gesetzesverstöße zu ahnden und um Gesetze durchzusetzen.
Auch an der Rechtmäßigkeit bestehen keine Zweifel. Der Verwaltungsgerichtshof des Landes hat mit dem Urteil vom 8. Dezember 2015 die Rechtmäßigkeit der Freiburger Satzung bestätigt, an welcher sich der Heidelberger Satzungsentwurf orientiert. Zudem wurde die Vereinbarkeit mit dem Eigentumsgrundrecht vom Bundesverfassungsgericht bestätigt.
Richtig ist, dass das Verbot alleine die Probleme des Wohnungsmarktes nicht lösen kann. Es bezweckt nur den Erhalt bestehender Wohnungen. Die Frage, wie der Bedarf von 6200 neuen Wohnungen gedeckt werden kann, wird derzeit im Rahmen der Diskussion um das von der SPD initiierte Handlungsprogramm Wohnen erörtert, welches unter anderem potenzielle Flächen für Wohnungsneubau und für Nachverdichtung benennt. Hierbei wird sich die SPD für ambitionierte Ziele und Maßnahmen zur Schaffung von preiswertem Wohnraum einsetzen.
Andreas Grasser ist Stadtrat und stellvertretender Vorsitzender der SPD Heidelberg
